¿Sensación de burbuja?

¿Sensación de burbuja?

La desconexión entre el precio de la vivienda y los alquileres crea la sensación de burbuja en un mercado rebosante de liquidez

Muchos inquilinos vieron en la crisis del covid la posible llegada de una oportunidad para intentar ser propietarios (eso si no perdían su empleo). Tras años de subidas de precios, la mayor recesión en décadas tenía el potencial para generar una corrección del precio de la vivienda que hiciera más asequible su adquisición a aquellos que lograran mantener su empleo durante el temporal. Pero pronto se pudo ver que esta crisis era diferente. El mercado de la vivienda es prueba de ello. El precio de los inmuebles residenciales no ha parado de subir, mientras que los alquileres se han mantenido estables o incluso a la baja, generando una desconexión histórica entre ambos mercados que provoca cierta preocupación incluso en el Banco Central Europeo. ¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria? ¿Y si el precio de la vivienda comienza a corregir?

Los precios de los inmuebles ya venían creciendo más deprisa que los alquileres en los últimos años. Las políticas monetarias ultra-expansivas del BCE llevan años ayudando a impulsar las valoraciones de los activos financieros (bonos y acciones) y reales (como los inmuebles). Esta tendencia, lejos de perder fuerza, ha acelerado con una pandemia del covid que ha obligado a los bancos centrales a dar una vuelta de tuerca más a sus políticas, bajando aún más los tipos de interés, incrementando las inyecciones de liquidez y los programas de compra de deuda.

Todo lo anterior se ha visto reforzado por unas políticas fiscales (gobiernos) que han garantizado créditos con dinero público y que han protegido la renta de los hogares con diversas ayudas. Si bien estas políticas han cumplido con sus objetivos, uno de los efectos no deseados de las mismas, probablemente, sea el haber inflado el precio de la vivienda hasta niveles que podrían rozar la sobrevaloración en determinadas zonas, según el BCE. La vivienda como inversión (compra para obtener un rendimiento) se impone en este periodo a la vivienda como bien de consumo (el objetivo de vivir en ella).

Los últimos datos publicados por Eurostat, la agencia de estadísticas de Bruselas, revelan que el precio de la vivienda está creciendo mucho más rápido que los alquileres. En el último trimestre del que se tienen datos (tercero de 2021),el precio de los inmuebles se disparó un 8,8% en la Eurozona (una tasa de crecimiento no vista desde 1991),mientras que los alquileres apenas subieron un 1%. Esta divergencia, que lleva intensificándose varios trimestres, ha llevado a que el precio de la vivienda sobre el precio del alquiler (price to rent ratio),uno de los indicadores clave del mercado, alcance ratios históricamente altos.

El propio BCE está vigilando muy de cerca de estos datos. Luis de Guindos, vicepresidente del instituto monetario, reconocía que existe cierta preocupación ante la posible sobrevaloración de los inmuebles en algunos que países de la zona euro. "Ante la evolución del mercado residencial de vivienda, la evolución del ciclo de empresas y de los hogares, creo que tenemos que empezar a plantearnos la posibilidad de volver a implementar las medidas macroprudenciales en el espacio bancario", apuntaba.

Sin embargo y pese a esta advertencia, las elevadas valoraciones y la desconexión entre precios y alquileres podría tener cierta justificación en el contexto actual y, sobre todo, ser menos peligrosa que en 2007.

 

 
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